Недвижимость относится к группе так называемых неликвидных активов. Я уже писал об этом статью — откройте ее сейчас и бегло просмотрите.
Как найти то самое жилье: семь советов психолога
Покупка квартиры — приятный, но сложный процесс. Иногда он требует такого внутреннего напряжения, что справиться с ним без помощи специалиста невозможно. С помощью психолога вы сможете избавиться от стресса и принять взвешенное решение.
Наиболее распространенной причиной покупки недвижимости является изменение жизненных обстоятельств. Это может быть что угодно: увеличение или уменьшение дохода, брак или развод, рождение детей, а может быть, просто желание переехать поближе к работе.
Что бы ни побудило вас к поиску квартиры, главное — не торопиться. Как мы все знаем, спешка нужна только тогда, когда вы ловите блох. Великие дела совершаются медленно. Дайте идее смены жилищных условий «период покоя», дайте себе время рассмотреть вопрос со всех сторон. По крайней мере, один-два месяца — именно столько времени нужно среднестатистическому человеку, чтобы принять решение о покупке недвижимости.
Если за это время уверенность в себе не возросла, вам следует пересмотреть свое решение. В конце концов, это очень крупная сделка, и вы имеете полное право взвесить все за и против.
Ешьте не только макароны
Недвижимость — одна из самых дорогих вещей в нашем материальном мире. Поэтому очень важно, чтобы вы рассчитали свой бюджет перед покупкой. Есть ли у вас на руках вся сумма? Если нет, готовы ли вы взять кредит или занять деньги у родственников? Или вам нужна рассрочка?
Важно знать, какую сумму вы можете себе позволить в соответствии с вашими потребностями.
Распространенная ошибка покупателей заключается в том, что они хотят «особенный» дом, который находится выше или на пределе их возможностей. Да, мечта жить в «Золотом треугольнике» с видом на Неву очень хороша. Но стоит ли она того, если в течение десяти лет придется жить только на лапшу? Возможно, накопление денег — более удобный вариант. А пока можно научиться наступать себе на рога и думать о Девяткино или Кудрово», — говорит Наталья Бойцова, психолог-консультант.
Кроме того, нужно понимать, что осуществление мечты — дело непростое. Возможно, вы никогда не сможете стать обладателем таунхауса в центре города. Главное — вовремя это осознать и скорректировать свои планы. Квартира в новостройке комфорт- или бизнес-класса — тоже неплохой выбор. Кроме того, в вашем рационе будет не только доширак.
Отдельного упоминания заслуживают ипотечные кредиты. Помните: банки предлагают деньги в долг с существенной прибылью. Они не просто «дают временно и дают навсегда», но и выплачивают проценты. Поэтому следует тщательно рассчитать сумму, которую вы готовы отдавать каждый месяц без ущерба для своих интересов.
Важно выработать в себе психологическую готовность выплачивать кредит. На Западе люди привыкли жить в долг, но у нас другой менталитет. Многие россияне считают, что ипотека — это тяжелое бремя. А если растянуть их на много лет, то это может привести к тяжелой форме депрессии.
Инвестиции в недвижимость не самый выгодный вариант
За полтора года арендная плата в Москве выросла всего на 4%, по данным ЦИАН. За тот же период цены на жилье выросли на 22%.
«Даже в этих условиях соотношение арендной платы и стоимости (в Москве) составляет примерно 1:200, что дает годовую доходность 5-6% в рублях. При этом не учитывается изменение стоимости жилья, затраты на ремонт, риск закрытия и т.д. Это означает, что доходность более чем скромная. Более того, она не гарантирована и даже уступает некоторым федеральным облигациям», — говорит эксперт.
Давайте посмотрим на текущую ситуацию. 10 августа Центральный банк России повысил ключевую процентную ставку еще на 0,25 процентного пункта, с 6,5% до 6,75%. Это уже пятое повышение ставки подряд. В последний раз (в июле) регулятор повышал ставку на 1 процентный пункт каждый раз, что стало самым резким шагом с 2014 года.
Ипотечные ставки последуют за повышением базовой ставки, и, как признает Розенфельд, спрос на недвижимость упадет. «Для застройщиков эти изменения, скорее всего, вызовут проблемы. С одной стороны, они, вероятно, столкнутся с падением спроса, а с другой — с дальнейшим ростом стоимости строительных материалов и рабочей силы», — говорит эксперт.
Кроме того, существует хроническое снижение реального располагаемого личного дохода и ускоряющийся рост потребительских цен. Спрос на недвижимость упадет, и перепродать квартиру, купленную на пике цен, будет непросто».
«Хотя инвестиции в недвижимость очень популярны, их не следует автоматически считать прибыльными. Следует обращать внимание не только на уровень цен и стоимость аренды, но и на соотношение спроса и предложения арендной платы. Если предложение превышает спрос, инвестор должен снизить арендную плату, чтобы привлечь арендаторов. Кроме того, статистические данные о доходности недвижимости в прошлом не означают, что так будет и в будущем. Прежде чем вкладывать свои деньги, необходимо тщательно изучить рынок и его особенности, взвесить все за и против и только потом принимать решение», — советует он.
Все идет не по плану
Бывает, что владелец продает старый дом, например, хрущевку, и покупает другую квартиру в новом районе застройки, надеясь в будущем увеличить стоимость жилья. Таким образом, он не преследует никаких конкретных целей. Он просто хочет заработать деньги, и неважно, сколько.
Это в корне неверно. Не имея представления о потенциальной доходности, он может столкнуться с дефицитом в такой сделке (например, если квартира-хрущевка будет включена в программу реновации, владелец получит квартиру в новом доме, с новым ремонтом и еще большей площадью).
Розенфельд рекомендует всегда рассчитывать окупаемость инвестиций: Сколько вы хотите вложить в недвижимость и сколько хотите заработать.
Эксперт советует использовать реальную инфляцию для расчета доходности. Самый простой способ — перевести стоимость покупки и аренды в доллары. «Начинающие инвесторы часто смотрят на изменение цены в рублях, но забывают, что рубль сильно потерял в цене из-за реальной инфляции, — объясняет он.
Трудности выбора
Мы начали искать квартиру рядом с метро, в хороших районах, в новостройках. «Бывшие в употреблении дома быстро приходили в негодность: из-за неудачных планировок, старой сантехники и ветхого состояния зданий. Там вся сантехника сломана. Кроме того, на рынке подержанных квартир нельзя выбирать соседей — даже в очень хорошем доме они могут оказаться алкоголиками. В новостройке соседями гарантированно будут люди, которые что-то сделали, чтобы купить это жилье.
План жилого комплекса «Серебряный» от AFI Development
Фото: предоставлено героями материала
На первичном рынке было всего несколько вариантов, отвечающих нашим требованиям, примерно от пяти до десяти. В итоге почти все они отпали — либо планировка не та, либо подвал далеко, либо бюджет не подходил. Остался только жилой комплекс Silver в Серебряковском проезде у станции метро «Ботанический сад», где мы, собственно, и купили квартиру. Он был обозначен как комплекс бизнес-класса, но оказалось, что это «бизнес» класс.
Когда мы решили купить эту квартиру, то сразу отправились в офис продаж на объекте. Конечно, первое, что мы узнали, это то, что все обещания о будущем доме можно разделить на два. Мы приехали, а нам не смогли показать понравившуюся квартиру, хотя дом уже стоял. У нас появились соседи, которым потом удалось уговорить нас посмотреть ее, но самое смешное, что они показали нам хорошие квартиры, в которых не было никаких дефектов.
Мы выбрали квартиру по модели, нам дали стандартную скидку, но специальной скидки мы не получили — продавцы отказались торговаться. И снова мне очень помогли родители: Они мудро решили, что у нас должно быть, во-первых, 87 метров вместо 60, а во-вторых, что она должна быть открытой, на обе стороны света. Сначала мы сами выбрали другую квартиру.
Важно отметить, что когда мы подписали контракт, дом был уже почти готов. Было ощущение, что он будет готов очень скоро. Мы приехали на место в октябре 2018 года, в ноябре начали сделку, а полная оплата была произведена в январе 2019 года. Сдача в эксплуатацию была обещана на весну (а для тех, кто купил раньше, на конец 2018 года), а затем на конец лета. Изначально нам было все равно — мы знали, что дата изменится. Но нам всегда хочется, чтобы дом был достроен побыстрее.
Ожидания и реальность
После того как деньги были переведены, мы долго ждали новостей от застройщика. Мы зашли в чат для потенциальных застройщиков и обменивались там информацией. Застройщик также регулярно выкладывал фотографии дома на своем сайте. К концу весны 2019 года стало ясно, что дом почти готов, но большую часть следующего лета он просто стоял и ждал разрешения на ввод в эксплуатацию. Время от времени мы звонили в офис продаж, и каждый раз нам называли разные даты. В итоге ключи были переданы в октябре 2019 года.
Ипотека на жилье, коллекторы и долги: Что нужно знать россиянам о своем жилье. Сложный аудит
Уже было замечено, что дом имеет множество дефектов, а тем временем в договорах появился пункт об односторонней передаче квартир. Его всегда предусматривают, но не всегда используют. Наш застройщик, как выяснилось, воспользовался этим пунктом. Другими словами: Если компания начинает передавать ключи, вы приезжаете и не принимаете квартиру (или вообще не приезжаете) — через три месяца компания имеет право в одностороннем порядке подписать акт приема-передачи, и квартира считается переданной участнику долевого строительства. Это та ситуация, когда застройщик корректен и компетентен, пишет тебе письма, звонит, пытается найти тебя и передать ключи, а ты, такой пидор, избегаешь этого, сбегая из собственной квартиры. То есть, если ты такой пидор, то этот пункт актуален.
Мы были одними из первых, кто получил ключи. Но не без борьбы. Мы поехали в субботу и были встречены абсолютно грубым отношением. У нас была генеральная доверенность на вступление во владение квартирой, потому что когда мы ее покупали по разным причинам, она была оформлена на имя родственника, который постоянно живет за пределами Москвы. С доверенностью все было хорошо, но официальный представитель, Кирилл, поменял паспорт, пока мы ждали сдачи дома. Мы знали, что смена паспорта не влияет на действительность доверенности — она по-прежнему действительна. Если обычный человек этого не знает, то это нормально, но когда ты работаешь в сфере недвижимости, да еще, возможно, не один десяток лет, то это ****** (очень плохо).
Начальник клиентского отдела Наталья и юрист просто сказали нам, условно говоря, идти обычным эротическим путем — то есть отказали нам в выдаче ключей в очень грубой форме и сказали, что не будут нам ничего объяснять, потому что мы никто. Мы были вынуждены написать гневное письмо тому же начальнику. Всю переписку мы сохранили. Вопрос решился в течение нескольких дней, нам отдали ключи, но никто перед нами не извинился. То есть вы даете 17 миллионов рублей, а вам за это говорят «мальчик, приди — мальчик, принеси», как будто у нас нет других дел, кроме как мотаться туда-сюда за ключами.
Если не инвестиции в недвижимость, то что
Теперь давайте рассмотрим другие способы вложения денег. Предположим, вы накопили достаточно денег для покупки дома или квартиры — что еще вы можете с ними сделать, кроме как «инвестировать» в недвижимость.
Положить на карту с процентом на остаток
Вы кладете деньги на процентную карту, храните их там и получаете проценты каждый день. Вы можете снять все деньги с карты в любой момент, они не заморожены.
У меня, например, уже два года есть карта Tinkoff Black Card. Пока я жил в России, я везде расплачивался ею, бумажными деньгами я еще не пользовался. В сентябре 2021 года я уехал из России на волонтерскую службу в Германию, но продолжал пользоваться картой и здесь: Когда я что-то покупал, рубли автоматически обменивались на евро.
После начала специальной кампании переводы через Swift были заблокированы, поэтому я пока не пользуюсь картой, она просто лежит». Но я продолжаю класть деньги, которые получаю из Интернета, под тот же процент, что и остаток. Они ждут, когда придет их время.
Вложить в ценные бумаги
Вот что такое акции и облигации. Я уже давал ссылку на общую статью об акциях, вот ссылка на облигации, а вот отдельная статья «Стоит ли мне покупать акции?». В ней я обсуждаю обстоятельства, при которых инвестирование в акции несет наименьший риск.
Здесь я хотел бы кратко отметить, что инвестирование в акции оправдано только в том случае, если вы готовы подождать хотя бы 10-15 лет. То есть в течение 15 лет вы точно не «решитесь» продать все свои акции.
Вложить в себя
Особенно это касается вашего образования. Я не имею в виду университеты, дистанционное обучение, программы аспирантуры/докторантуры. Я имею в виду онлайн-обучение новым профессиям, которые позволят вам зарабатывать деньги удаленно.
Если вы еще не задумывались об этом, я отсылаю вас к нашим статьям о вариантах курсов. В каждой статье мы предоставляем бесплатные учебные материалы — ознакомьтесь с ними в первую очередь. Обратите внимание на программы Netology и Skillbox — там всегда много бесплатных интенсивных вебинаров.
- Курсы по копирайтингу – о том, как зарабатывать деньги в интернете на статьях.
- Курсы по графическому дизайну – даже для тех, кто никогда в жизни не рисовал и думает, что у него «нет способностей».
- Курсы по SMM – о том, как продвигать разные штуки в социальных сетях и хорошо на этом зарабатывать.
- Курсы по продажам – в основном, для торговли в интернете.
- Курсы по маркетингу – о том, как делать классную рекламу разных типов.
Все курсы предлагаются таким образом, чтобы вы могли изучать их вечером или в другое удобное для вас время. Более дорогие курсы включают практические занятия, которые лично проверяются преподавателями.
Заключение
Вот и подошла к концу наша обширная статья о рынке недвижимости. Я постарался быть «всеобъемлющим» и дать вам ссылки на различные другие полезные материалы.
Я буду благодарен, если вы напишите комментарий к этой статье:
- Покритикуете ее. Скажете, что в ней плохого, чем она «слаба», над чем автору стоит работать.
- Выскажете свое мнение. С чем вы согласны, с чем не согласны.
- Поделитесь своими планами: планируете ли вы покупать недвижимость, и если да, то какую именно.
- Поделитесь опытом. Какую недвижимость вы уже покупали, остались ли довольны, с какими сложностями столкнулись.
- Дадите совет. Тем, кто хочет купить такую же недвижимость, какую купили вы.
Спасибо и всего вам наилучшего!
