Когда я сталкиваюсь с объявлениями, где не представлены фотографии, у меня сразу возникает чувство беспокойства. Я начинаю думать, что с квартирой может быть что-то не так, что может быть она скрывает какие-то недостатки, или же объявление может оказаться мошенническим.
Как подготовить квартиру к продаже
Мы с мужем пришли к решению расширить наше жилое пространство: настало время продать нашу маленькую старую трешку и приобрести более просторную квартиру в новостройке.
Поскольку в нашей квартире отсутствует свежий ремонт, она расположена на последнем этаже, а окна старые, гораздо сложнее будет найти покупателя. К тому же, в нашем подъезде нет грузового лифта. В связи с этим нам потребуется снизить цену, чтобы привлечь внимание потенциальных покупателей. Мы не хотели уделять внимание потерям в деньгах, поэтому решили предпринять шаги, чтобы квартира стала более привлекательной. Мы освободили пространство от старой мебели и вещей, тщательно убрали, отремонтировали сантехнику, сделали качественные фотографии и составили информативное объявление. Каждый недель на просмотры начали приходить заинтересованные люди, и через четыре месяца мы нашли покупателей.
Вот что мы советуем всем, кто намерен продать свою квартиру.
Рассылка Т—Ж о дизайне и недвижимости
Лайфхаки о покупке, ремонте и аренде жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно.
Избавиться от хлама
Чтобы привлечь покупателей, нужно создать рекламу: рассказать знакомым, соседям и консьержу о продаже, разместить объявление в интернете, газетах, повесить на доске объявлений в подъезде и поделиться информацией в социальных сетях. Однако прежде всего необходимо подготовить квартиру.
Мы решили освободить её от ненужных вещей: старой мебели, ковров, сломанных бытовых приборов, ненужной одежды и книг, которые никогда не прочитаем. Мы также избавились от бесполезных сувениров.
Покупатели ищут квадратные метры, а не мебель, поэтому у свободного от хлама пространства гораздо больше шансов привлечь их внимание.
Некоторые вещи мы выбросили, часть раздали соседям, а что-то продали через Авито.
Если вам тяжело расстаться с вещами, а соседи не заинтересованы, вы можете обратиться в специализированные службы, такие как Свалка или Чумодан. Свалка пришлет команду, которая заберет ненужную мебель, технику, игрушки и другие предметы, исключая мусор. Обратите внимание, что всю мебель нужно разобрать, упаковать или зафиксировать скотчем. Лучше всего звонить заранее: у грузчиков Свалки бывает плотный график, и они могут приехать не раньше чем через месяц. Если вещей не так много и они помещаются в коробку размером 36×36×60 см, вы можете оставить заявку на сайте Свалки и отнести коробку в ближайший постамат.
Ненужную одежду можно передать благотворительным фондам, например, Лавка радости, либо ближайшей церкви.
Сложно ли продать квартиру без ремонта
Сегодня на вторичном рынке недвижимости можно найти множество вариантов, которые потребуют дополнительных инвестиций на ремонт. Такую недвижимость обычно продают заметно дешевле, что и привлекает покупателей.
Однако не следует полагать, что продать квартиру без ремонта можно быстро, лишь снизив цену. На самом деле, такая недвижимость может быть реализована по высокой стоимости, если учесть определенные аспекты:
Если квартира отвечает перечисленным критериям, то не стоит спешить ставить минимальную цену. Даже если в ней отсутствует полный ремонт, можно легко найти покупателей, согласных заплатить больше. Важно понимать, что квартира без ремонта не является неликвидной; она может представлять собой хороший вариант для инвестирования (флиппинга).
В случае неликвидности жилья, единственным способом быстро привлечь клиента будет выставление минимальной рыночной стоимости. В противном случае поточные просмотры будут безрезультатными из-за неблагоприятного расположения, и потенциальные покупатели быстро откажутся от покупки.
Стоит ли делать ремонт в квартире перед продажей
Здесь нет однозначного ответа, так как все зависит от ряда факторов, таких как обстоятельства, суммы необходимых инвестиций, продолжительности работ и ожидаемого результата. Прежде чем принимать решение о ремонте, важно проанализировать следующие моменты:
- Разница в стоимости квадратного метра
На начальном этапе стоит определить, сколько будет стоить ваша квартира, и сравнить это с аналогичными предложениями, но уже с ремонтом. Если разница в ценах минимальна, то нет смысла затевать ремонт.
К примеру, после самостоятельной оценки недвижимости выяснили, что ваша квартира оценивается в 53 000 долларов за 53 квадратных метра. Изучив действующие предложения в районе, выясняется, что аналогичная квартира с ремонтом может быть продана максимум за 63 000 долларов. Таким образом, не стоит тратить время на ремонт, если это не даст значительного преимущества, а стоимость может уменьшить интерес со стороны покупателей.
- Выбрать бюджетный вариант отделки
Совершенно не обязательно делать дорогой евроремонт, учитывая класс жилья. Часто достаточно минимального обновления: замены покрытия пола, выравнивания и покраски стен, установки новых стеклопакетов. Минимальные вложения могут существенно повысить стартовую стоимость квартиры и дать будущим хозяевам возможность реализовать свои идеи.
- Подсчитать стоимость будущего ремонта
При наличии предварительной сметы, в которой указаны все пункты предстоящих работ и общая сумма, можно принимать дальнейшие решения. Если плана нет и ремонт делается наугад, в результате можно потерять как время, так и деньги.
Искусство пустых разговоров
После публикации объявления на продавца обрушивается волна звонков. Однако это вовсе не звонки от потенциальных покупателей, а предложения от агентств недвижимости, которые хотят представить их интересы, зачастую за определённую плату. На этом этапе многие начинают думать: «Не смогу найти покупателя сам, лучше доверю это профессионалу». Или же просто начинают реагировать агрессивно на звонящих.
К сожалению, с этой волной звонков придется просто смириться. Вам нужно объяснить каждому, что вы рады общению, но работаете только с тем риелтором, который приведёт покупателей. Представлять ваши интересы им не нужно, вы справитесь сами. Резкие ответы могут испугать реальных покупателей и оттолкнуть всех заинтересованных клиентов.
Кто моет лифт?
В США существует специальная технология подготовки недвижимости к продаже, в рамках которой проводятся меблировка квартиры и легкий косметический ремонт. Также существует практика «приготовьте кофе в квартире на продажу, чтобы создать уютный аромат». Однако в российских реалиях эти методы не нашли широкого применения. Тем не менее, если ваша квартира застряла на этапе продажи, стоит сделать дополнительные усилия.
Не следует доверять риелтору на все сто: его интерес может заключаться в снижении цены квартиры хотя бы на 200 тысяч рублей.
Первое правило — уберите все личные вещи. Квартира, выставленная на продажу, должна быть опустошена от одежды, посуды и предметов личной гигиены. Если у вас нет возможности временно переехать, то во время просмотров все эти вещи должны быть убраны в шкафы и комоды.
Второе правило — поддерживайте чистоту и порядок. Даже если квартира будет покупаться под дальнейший ремонт, она все равно должна создавать уютное первое впечатление. Некоторые владельцы прибегают к так называемому «тюнингу»: покраске радиаторов и труб или даже к полному ремонту.
К тому же, стоит позаботиться о состоянии всего дома: помыть холл перед квартирой, проверять лифт и привести в порядок общие зоны. Почему именно вам нужно заниматься этим? Потому что именно вы хотите продать квартиру в этом доме.
Не забудьте! Если к дому ведут несколько дорожек, выберите более привлекательную, чтобы направить потенциальных покупателей именно по ней.
Расставьте акценты
Для быстрой и выгодной продажи квартиры необходимо тщательно продумать ее позиционирование на рынке. Начните с поиска достоинств вашего жилья и акцентируйте на них внимание.
Постарайтесь полностью раскрыть потенциал своей квартиры в объявлении и при общении с потенциальными покупателями. Найти сильные стороны у жилья можно всегда. Даже самая банальная квартира может обладать явными преимуществами. Например, дом может быть старинным памятником архитектуры, либо иметь высокие потолки, просторную ванну и удачно спланированную кухню.
Весомым плюсом может стать близость к парку или пруду. Даже живописный вид из окна или уютный открытый балкон способны стать заметным преимуществом при продаже. Квартиры на первом этаже могут быть интересны пожилым людям или семьям с маленькими детьми.
Подготовьте квартиру к просмотру
Когда ваше объявление уже активно и привлекает внимание, стоит подготовиться к важному этапу – просмотрам квартиры потенциальными покупателями. Необходимо тщательно подготовиться и учесть множество деталей.
Первое, что нужно сделать, это застелить кровати, протереть столы и зеркала. В ванной обязательно повесить свежее полотенце на случай, если покупатели захотят проверить водоснабжение.
Идеальным вариантом будет, если квартира будет восприниматься как гостиничный номер, где постоялец не знает, кто жил до него. Чем меньше будет ваших личных вещей в квартире, тем лучше.
Шаг 10. Получите деньги
Деньги можно получить в момент подписания основного договора или предварительного акта. Чаще всего их передают после оформления всех прав собственности.
Передать деньги можно наличными или через банковский перевод. Наличные деньги на месте передавать сейчас крайне редко, потому что это небезопасно и неудобно. В основном деньги переводят на аккредитивные счета или оставляют в банковской ячейке.
Аккредитивный счет — это специальный банковский счет, на который покупатель перечисляет деньги. Ваша задача как продавца — забрать деньги непосредственно после регистрации договора купли-продажи. Этот вариант является одним из самых безопасных и прогрессивных.
При передаче денег через банковскую ячейку покупатель обязан принести деньги в банк и оставить их в специальной ячейке. Перед этим деньги в присутствии вас и банковских работников пересчитываются, проверяются, а затем упаковываются и запечатываются в пакет, на котором подписываются продавец и покупатель. Покупатель больше не сможет забрать деньги, продавец же получит их только после предъявления договора с отметкой о регистрации.
В обоих случаях банк не несет ответственности за подлинность предоставляемых продавцом документов.
За использование аккредитивного счета банки возьмут столько же, сколько и за использование банковской ячейки — 2-5 тысяч рублей. Однако за аккредитив могут взять дополнительную комиссию свыше — 0,2-0,3% от суммы перевода. Аккредитивные счета сложно использовать при альтернативных сделках с обменом.
Шаг 11. Передайте квартиру новому собственнику: составьте акт приема-передачи
В день подачи документов в МФЦ или Росреестр передайте покупателю ключи от квартиры. В этот же день подпишите с покупателем акт приема-передачи — документ подтвердит, что вы передали квартиру в удовлетворительном состоянии и что покупатель её принял и остался доволен. Это делается для избежания возможных конфликтов. Например, если вы договорились оставить плитку или ковер, подписав акт, покупатель подтверждает, что плитка и ковер остались на месте, и все остальные условия договора также соблюдены.
В акте приема-сдачи обязательно укажите:
? ФИО продавца и покупателя, а также их паспортные данные;
? Подробное описание квартиры: адрес, количество комнат, площадь;
? Отсутствие взаимных претензий, добровольность сделки, дееспособность и вменяемость обеих сторон.
Приложите к договору справку об отсутствии долгов по коммунальным услугам. Чтобы избежать ошибок, заверьте акт приема-передачи у нотариуса.
