Собственники часто избегают сделок с иностранцами по той причине, что не желают иметь дело с регистрацией жилья. На самом деле процедура несложная: в зависимости от статуса иностранца вы можете легко зарегистрировать его в почтовом отделении или Миграционном центре. Вам понадобятся паспорт, документы на квартиру, заполненное заявление и пара часов личного времени.
Сдаем квартиру: как выбрать арендатора
Идеальными арендаторами обычно считаются семейные пары славян без детей, домашних животных и вредных привычек. Они хорошо зарабатывают, возвращаются только на ночь, а еще лучше, если живут в другом городе. Такие люди встречаются, но их не так много, как хотелось бы.
Есть также множество порядочных людей, которые вовремя платят, не портили квартиру и не конфликтуют с соседями. Рассмотрим, как их найти и не упустить.
Идеальных арендаторов не существует
В массовом сознании собственников сформировались устойчивые образы арендаторов: от идеальных до тех, кому сдавать квартиру не рекомендуется ни при каком условии. У каждой группы есть свои риски. Некоторые не сдадут жильё одинокому мужчине, кто-то откажет семье с детьми, а большинство просто не пускает квартиросъемщиков с домашними любимцами.
Однако идеальная группа арендаторов не существует. Проблемы случаются у всех, и это нормально. Вы сдаёте квартиру живым людям, с которыми может произойти все что угодно. Люди, проведшие 20 лет в браке, могут развестись, бизнесмены могут оказаться банкротами, а тихая работающая девушка может вдруг стать панк-рок музыкантом.
Семейные пары без детей и животных
Ожидается, что такие арендаторы вовремя платят, ведут умеренный образ жизни, аккуратно относятся к квартире и редко съезжают. К сожалению, так происходит не всегда. Штамп в паспорте не спасает людей от финансовых неприятностей, протекающей сантехники и неаккуратности.
Работающие вместо семьи
Наша клиентка Екатерина была довольна новыми квартирантами. Молодая пара, оба работают, без детей, животных и вредных привычек. При подписании договора они были вежливы и хорошо одеты, обещали прожить 2-3 года.
Однако через три недели Екатерина решила заглянуть за какой-то забытое мелочью и обнаружила, что никакой пары в квартире нет. Зато там живёт бригада работяг из стран СНГ. Никто не слышал о паре, все говорили, что квартиру сняла строительная фирма. Оказалось, молодые люди арендуют жильё для строителей с ближайшей стройки.
Знакомые и родственники
Если сдаёте квартиру в первый раз, этот вариант может показаться идеальным. Со знакомыми проще договориться, они точно вас не обманут, и можно не ладить с долгами.
Но на практике могут возникнуть сложности. Откладывать оплату родственнику или знакомому можно месяцами. Однажды вы можете услышать что-то вроде: «Мы же родственники/прошли войну/вместе работаем. Можешь простить часть долга?» Если вы не пойдёте на встречу, арендаторы обидятся и обвинят вас в жадности. Аренда перенесла тысячи родственников и друзей по всей стране, поэтому хорошо подумайте, прежде чем сдавать квартиру знакомым.
Семейные пары с детьми
Собственники часто боятся, что дети будут шуметь, портить стены и ломать всё вокруг. Но не все дети так себя ведут, а адекватные родители всегда оплатят аренду. Дети — это не препятствие для аренды, а скорее гарантия стабильности. Арендаторы с детьми вряд ли внезапно съедут или устроят пьяный дебош. Семья с детьми практически всегда привязана к конкретному району: детским садам, поликлиникам и школам.
Поэтому смотрите не на наличие детей, а на их родителей. Если у вас двушка или трешка, семьи с детьми — это ваши идеальные арендаторы. Бездетной паре проще снять однушку.
Просто пара
Многие собственники боятся, что такие отношения могут внезапно закончиться, и пара разъедется. Такое действительно бывает. Однако также бывают случаи, когда отношения крепнут, и арендаторы живут в квартире десятилетиями даже после свадьбы.
Поэтому не стоит отказывать паре, если они не женаты официально. Брак ничего не гарантирует — статистика по разводам подтверждает этот факт. Чтобы снять опасения, пропишите в договоре минимальный срок аренды.
Работающие одиночки
Стабильный доход — это неплохо. Но материальное состояние не всегда является залогом стабильности и добропорядочности. Человек может переехать в другой город, сломать мебель перед отъездом или просто шуметь по ночам.
Где искать арендаторов
Найти квартиросъемщика можно через агентство недвижимости или самостоятельно. Поиск через риелтора имеет свои плюсы и минусы. С одной стороны, опытный агент быстрее подберет арендатора, воспользовавшись своими связями, а также может более точно оценить платежеспособность и надежность клиента (например, у риелторов могут быть собственные черные списки клиентов). Также он поможет с оформлением документов.
С другой стороны, риелторам зачастую важна скорость сделок, а не их качество. Агент может не обратить внимания на потенциальную добросовестность квартиросъемщика.
Для самостоятельного поиска есть различные пути, и лучше использовать все сразу, чтобы ускорить процесс. К ним могут относиться:
- Социальные сети
- Сайты, вроде Авито, ЦИАН и др.
- Сарафанное радио (старый метод, который по-прежнему работает)
При размещении информации в интернете важно заранее подготовить квартиру. Эксперты рекомендуют убрать все личные вещи, сделать недорогой косметический ремонт, обновить мебель и технику, а также отремонтировать всё сломанное. Затем стоит провести генеральную уборку и сделать качественные фотографии квартиры в светлое время суток. Всё это привлечет больше потенциальных арендаторов и даст вам возможность выбора.
Как выбрать надежного арендатора в квартиру
Личная встреча с будущим квартиросъемщиком — пожалуй, самый важный этап при сдаче жилья в аренду. Если он собирается жить в квартире не один, желательно, чтобы присутствовали все, кто будет делить с ним жилплощадь. Чем больше вы сможете узнать об этих людях на встрече, тем лучше. Примерный список вопросов может выглядеть так:
- Кем вы работаете? Давно ли на этом месте? Стабильный ли у вас доход?
- Почему вам важно арендовать именно эту квартиру? (нинг работа/школа/сад)
- Какие у вас планы на ближайший год, как долго планируете снимать квартиру?
- Планируете ли вы купить собственное жилье?
Также стоит сразу обсудить практические моменты сдачи квартиры. Например, как часто вы сможете приходить с проверкой жилья, в какие даты будет происходить оплата и какие санкции возможны при просрочке. Обратите внимание на поведение арендатора — интересуется ли он чистотой в квартире, состоянием сантехники (если эти аспекты его беспокоят, это повышает шансы, что он будет поддерживать жилье в чистоте и порядке), а также в каком тоне и манере он общается с вами.
Традиционно самыми надежными арендаторами считаются семейные пары без маленьких детей и животных, а наиболее рискованными — студенты, творческие люди или иностранцы. Однако не всегда стоит поддаваться стереотипам. Всё зависит от конкретных людей, и семейная пара с ребенком может проявиться как аккуратная и ответственная. К тому же для таких жильцов важна стабильность — вряд ли они будут менять квартиры каждые полгода.
Потенциальный арендатор может произвести наилучшее впечатление на первой встрече, однако не лишним будет перестраховаться и провести самостоятельную проверку. Это займёт немного времени и будет абсолютно легально — все ресурсы находятся в открытом доступе.
- Проверка паспорта — на сайте МВД
- Проверка нахождения в списках разыскиваемых — МВД
- Проверка банкротства — в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве
- Проверка наличия долгов — на сайте Федеральной службы судебных приставов
- Судебные тяжбы — в системе ГАС Правосудие
Дополнительно вы можете проверить личные страницы в социальных сетях арендатора — не стесняйтесь прямо спросить их адреса. Также можно поискать локальные группы с черными списками арендаторов, но на это может уйти достаточно много времени.
Определитесь с ценой
Узнайте, сколько примерно стоят квартиры в вашем доме, районе, таком же плане. Если хотите сдать быстро, то можно установить среднюю цену. Поверьте, желающих снять жильё всегда хватает.
А вот установить высокую, желаемую цену чревато длительным ожиданием нового жильца. В результате за это время вся прибыль, полученная за счёт превышения средней цены, просто сгорит.
Хорошие квартиранты: кто они?
Тут начинается самое интересное. Если повесить объявление на подъезде, это привлечет ненужный интерес соседей. Да и нужны ли люди с улицы, в прямом смысле слова?
Самое простое и логичное — поискать квартирантов среди знакомых. То есть среди проверенных людей, чьим рекомендациям можно доверять. Но сдавать квартиру близким людям и друзьям — не самая лучшая идея.
Денежный вопрос всегда будет стоять между близкими. Или им будет казаться, что родственник их грабит, требуя полной стоимости. А собственнику может показаться, что он получает меньше, чем это того стоит.
Нужны ли такие неловкости? Да и предъявлять претензии будет весьма затруднительно. Плюсы, конечно, тоже есть, однако о минусах забывать не следует.
Как снять квартиру без посредников и не нарваться на мошенников
Существует несколько правил, которые помогут избежать встречи с мошенниками.
Не вносите залог
Ни в коем случае не вносите залог и не переводите незнакомым людям деньги, чтобы закрепить за собой понравившуюся квартиру. Возможно, человек окажется честным, а квартира реальной. Но никто не даст гарантии.
Ни в коем случае не переводите деньги до просмотра квартиры, проверки документов и подписания договора. Именно мошенники могут просить аванс или бронь за квартиру, манипулируя сжатыми сроками или большим количеством желающих снять жильё.
Задавайте вопросы
Если после нескольких вопросов владелец внезапно исчезает, поздравляем, вы отсеяли мошенника. Если ответы не конкретные и человек пытается уклониться от подробного описания, возможно, он не мошенник. Однако с квартирой может быть что-то не в порядке. Проверяйте технику, мебель, документы и просите подтверждения. Не принимайте заверения на словах.
Не выбирайте объявления с низкой ценой
Необходимо критически относиться к объявлениям с низкой ценой. Чтобы понять, какая средняя цена, проанализируйте стоимость аренды аналогичных квартир.
Опасный сигнал — жильё с очень хорошим ремонтом по сниженной цене.
Не доверяйте также объявлениям, в которых фотографии являются скриншотами из галереи телефона или других площадок рекламы.
Обращайте внимание на описание жилья. Если текст написан грамотно, просто и понятно — это хороший знак.
Какие вопросы задать арендодателю при встрече
Арендатору можно и нужно задавать много уточняющих вопросов. Глупых вопросов не бывает — помните это. Если владельцы неохотно отвечают или начинают грубить, уходите. Раз уже на этом этапе возникает конфликт, значит, не стоит рисковать и снимать жильё.
Узнайте, кто оплачивает коммунальные платежи и сколько обычно приходит счетов за месяц. Попросите показать квитанции.
Обсудите залог. Обычно он равен месячной арендной плате. Иногда собственники соглашаются делить его на несколько частей или уменьшать, если в квартире нет дорогой мебели и техники. Залог служит страхованием для владельца. Когда вы соберетесь съезжать, залог можно пустить на оплату последнего месяца. Главное — заранее договориться об этом.
Узнайте, как часто владелец планирует заглядывать на квартиру. Попробуйте предложить, чтобы квитанции вы приносили самостоятельно, например, раз в месяц вместе с оплатой.
Если вы намерены арендовать надолго, ежегодно перезаключайте договор.
Как договориться о замене сломанной мебели и техники
Если квартира вам понравилась, но мебель или техника требует замены, задайте вопросы до подписания договора. Готов ли владелец заменить сломанное или отремонтировать за свой счёт, 50/50 или вовсе не готов. Старайтесь объяснить свою позицию и достичь компромисса. Требовать не стоит.
Пример: Валя и Коля сняли квартиру. В первый же день они поняли, что на диване невозможно спать: жесткая перегородка делит спальное место пополам, поролон проваливается из-за плохого каркаса. Ребята позвонили хозяевам и предложили купить новый диван пополам, при условии, что мебель останется в квартире после окончания аренды. Владельцы квартиры согласились. Пара выбрала удобный спальный диван, получила одобрение от арендодателей и избавилась от старого.
Итог: договориться можно. Главное, прописать изменения в контракте, сохранить чеки и согласовывать все с владельцами.
Черный список жильцов
Выяснить адекватность будущего арендатора поможет изучение тематических порталов и групп в социальных сетях, накапливающих и публикующих отзывы о недобросовестных квартиросъемщиках. Потратьте время и проверьте своего жильца по черным спискам перед заселением в квартиру.
При личном общении арендатор поделится лишь положительными сведениями о себе, чтобы добиться аренды. Более информативным источником о его личности будет страница в соцсети. Оттуда арендодатель узнит значительно больше.
Важно внимательно следить за тоном диалогов потенциального жильца в социальных сетях, оценить его круг общения и характер публикуемой информации. Агрессивного, неприятного человека можно сразу выявить по его странице.
Личное общение
Подготовьтесь к встрече — определитесь с вопросами и выделите достаточно времени. Диалог с потенциальным квартирантом не стоит вести на бегу. Следите за ответами арендатора, а также за его эмоциональной реакцией на вопросы. Анализируйте его способности к честности и открытости в общении, постоянству позиции или её резкой смене в процессе беседы.
Спросите, где он проживал раньше и почему решился переехать. С кем еще он планирует проживать в квартире? Чем занимается — работа или личные увлечения? Задавайте любые вопросы, касающиеся взаимоотношений арендатор-арендодатель. Будьте готовы также открыто ответить на вопросы, которые задаст вам квартиросъемщик.
В бизнесе аренды недвижимости следует проявлять осторожность и внимательность, так как от этого напрямую зависит доходность сделок. Привлекайте к сопровождению отношений с арендаторами профессиональных специалистов нашей ассоциации при сдаче домов, квартир и коммерческих объектов. Они помогут!
Вопрос-ответ (1)
Лосик М. А. со своей дочерью Лосик З. Е. арендовали у меня квартиру. Через два месяца они уведомили, что по договору аренды (заключён на год) выселить я их не могу в одностороннем порядке. Только через решение суда. Соответственно, они планировали жить до решения суда. Без оплаты за аренду квартиры. В итоге: я обратилась к участковому инспектору, в РОВД и в суд. Я также воспользовалась услугами Второго Мнения.
Задать вопрос
Ваш вопрос принят. Мы постараемся ответить на него в ближайшее время.
Ошибка при отправке вопроса. Попробуйте ещё раз.
