Еще одна веская причина обратиться именно к риэлтору заключается в том, что он будет сопровождать вас на показах квартиры. В отличие от юриста, риэлтор более вовлечен в процесс и способен заметить недостатки жилья, которые могут ускользнуть от вашего внимания, особенно в первый момент осмотра.
Что нужно знать собственнику при сдаче квартиры в аренду
Сдача квартиры в аренду требует серьезного подхода и ответственности. Многие новички в качестве арендодателей иногда допускают совершение ошибок, которые могут повлечь за собой не только потерю времени и нервов, но и финансовые убытки, а в некоторых случаях — повреждение имущества. Вместе с экспертами мы рассмотрим основные ошибки, которые могут возникнуть у неопытных арендодателей при заключении договора аренды. Тимур Баязитов, заместитель председателя коллегии адвокатов «Корчаго и партнеры», выделяет пять наиболее распространенных ошибок. Первая ошибка — отсутствие акта приема-передачи жилья, который должен быть приложен к договору. Часто случаются ситуации, когда арендаторы ведут себя недобросовестно и могут повредить имущество. При наличии акта приемки гораздо легче будет определить, сохраняются ли все вещи на месте, когда арендатор покинет квартиру.
Вторая ошибка — неясность по поводу коммунальных платежей, включенных в арендную плату. Это может быть вся сумма или же лишь базовые услуги, такие как вода и электричество. Если этот момент не будет обсужден заранее, возникнет вероятность путаницы и, как итог, задолженность по оплате коммунальных услуг. Третья ошибка — отсутствие депозитного платежа в договоре. Без него арендодатель не защищен от случайных повреждений имущества со стороны арендатора или непредвиденной ситуации с выездом арендатора. В такие моменты у собственника не будет финансовой подушки, которая могла бы покрыть ущерб, а депозит остается у владельца жилья в случае нарушении условий договора со стороны арендатора. Четвертая ошибка — игнорирование вопросов налогообложения. Часто соседи жалуются на владельцев, сдающих жилье без регистрации доходов в налоговых органах. Пятая ошибка — необсуждение условий проживания в квартире. Необходимо уточнить, могут ли в квартире проживать животные, маленькие дети или третьи лица. Если этот момент остается неясным, есть вероятность, что арендаторы смогут привести в квартиру множество домашних любимцев, что в свою очередь может привести к повреждению имущества. Так же, как и ситуация, когда в квартире будут проживать дети, о которых собственник ничего не знает, что также может стать причиной крупных убытков.
Многие неопытные арендодатели зачастую допускают ошибки, которые могут привести к потере не только времени, нервов и денег, но и к повреждению имущества.
Кому не хотят сдавать квартиры в Москве
Согласно опросу, проведенному ЦИАН, наибольшее количество московских арендодателей отказывается сдавать квартиры иностранным гражданам (29%) и жильцам с домашними питомцами (28%). Сосредоточив внимание еще и на парах с маленькими детьми (16%) и родителях-одиночках (14%), можно заметить, что лишь 10% владельцев жилья в Москве готовы принимать любых квартиросъемщиков.
Самая серьезная проблема, с которой сталкиваются арендодатели, заключается в том, что жильцы пересдают уже арендованную квартиру посуточно, объясняет Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости компании Est-a-Tet. Такая практика вызывает значительное изнашивание квартиры, а затраты на ее восстановление ложатся на плечи собственника. Чтобы избежать этого, необходимо обязательно зафиксировать в договоре, что арендаторы не вправе передавать квартиру в субаренду, рекомендует эксперт. Также, по словам Юлии Дымовой, среди наиболее частых жалоб можно отметить задержку оплаты аренды и появление так называемых лишних жильцов. Например, если изначально был установлен лимит на двоих, а затем сталкиваешься с ситуацией, когда в квартире проживает значительно больше людей. Кроме того, существует еще одна проблема — неожиданный приход домашних животных в арендованное жилье. Владельцы квартир часто против появления животных, опасаясь, что они могут оставить запахи, шерсть или повредить имущество. В связи с этим, если предполагается возможность проживания домашних животных, советуется включать в договор положения о дополнительных страховых взносах, которые будут направлены на восстановление квартиры от потенциального ущерба, — утверждает Юлия Дымова.
Почему стоит обратиться к агенту
Причины для обращения к профессиональному риэлтору действительно многочисленны. Прежде всего — это надежность и безопасность на всех этапах аренды. Квалифицированный риэлтор — это специалист, который может:
- Помогать в подготовке объекта для сдачи. Он может дать советы по выбору наиболее удачных фотографий жилья, размещает их на платформах, а также предлагает рекомендации по установке необходимой мебели для максимально комфортного проживания. Например, риэлтор может подсказать, стоит ли установить в компактной квартире диван или большую кровать.
- Оценить рыночную стоимость недвижимости, основываясь на множестве факторов: местоположении, типе здания (к примеру, это может быть новая постройка или старая хрущёвка), состоянии квартиры, наличии ремонта и предметов мебели и техники.
- Определить целевую аудиторию для объекта, что подразумевает понимание того, кто именно может стать потенциальным арендатором: квартира за 30 тысяч в месяц требует другого подхода, чем жилье стоимостью 70 тысяч.
- Разместить объявления о сдаче квартиры на ряде качественных сайтов недвижимости. Важно также сделать удачные фотографии и видеоматериалы объекта, так как это значительно заинтересует больше потенциальных клиентов.
- Начать поиск жильцов, соответствующих вашим требованиям. При этом важно составить представление о типе арендаторов: это должен быть один человек или пара, с детьми или без, можно ли держать домашних животных или нет.
- Вести переговоры с потенциальными арендаторами и проводить демонстрацию квартиры. Специалист оценивает их финансовую способность и порядочность, а также отстаивает интересы собственника. Риэлтор может вести переговоры по всем условиям проживания — например, нужна ли арендаторам посудомоечная машина или электрочайник.
- Увеличить шансы на быстрое нахождение подходящего арендатора. У риэлторов с большим опытом работы часто имеется обширная база клиентов. Бывает так, что среди них найдется человек, которому именно ваша квартира будет интересна.
- Обеспечить конфиденциальность сделки. Ваши контактные данные увидит только арендатор, который вышел на вас в результате.
- Составить договор аренды, который четко регулирует права и обязанности обеих сторон.
Это лишь часть того, что может предложить квалифицированный риэлтор. Здесь представлен общий план действий, не учитывающий, например, изменения экономической ситуации, которые могут повлиять на аренду.
Квалифицированный специалист понимает, когда целесообразно снизить стоимость аренды на 2-3 тысячи, чтобы в итоге выиграть больше: найти надежного арендатора, который будет долго жить в квартире и беспокоить владельца только в ситуациях форс-мажорного характера. Риэлтор может предложить советы, как вести себя в низкий арендный сезон, который бывает, например, в мае. Следует ли ожидать несколько месяцев, чтобы дождаться потока арендаторов или же лучше действовать быстро? Риэлтор всегда найдет максимально выгодную стратегию.
Кстати, было бы разумно познакомиться со своим агентом и поддерживать сотрудничество в течение долгого времени. Дело в том, что средний срок аренды жилья составляет от одного года до одного с половиной. По истечении этого времени арендатор может начать зарабатывать больше денег, решить переехать к партнёру или по другим причинам. В результате вам снова придется искать жильца и, возможно, заново сталкиваться с проблемами и терять доход.
Профессиональный риэлтор — это не тот, кто обещает клиенту нереальные результаты. Это специалист, который сможет подсказать, как сохранить ваши средства в текущей ситуации и сдать квартиру без длительных простоев. Он также посоветует владельцу, как решить простые бытовые вопросы, что поможет избежать конфликтов и недопонимания, в то время как вы получите квалифицированную поддержку.
Как выбрать подходящего риэлтора
Прежде всего, важно учесть специализацию агента. Он должен иметь значительный опыт и хорошие достижения в сфере аренды.
Теперь возникает вопрос, как же найти такого специалиста? Спросите своих знакомых, которые уже опробовали сдавать квартиры. Возможно, кто-то сможет рекомендовать вам подходящего агента.
Рынок услуг в сфере недвижимости предоставляет множество предложений, но лучше довериться компании с хорошей репутацией. В крупных агентствах сертификаты и отзывы клиентов обычно размещены в доступных местах, поэтому вам не придется беспокоиться о данной информации. Кроме того, у большой компании, как правило, есть собственный сайт и ведутся блоги в социальных сетях, где можно ознакомиться с актуальными новостями.
У компании, которой можно доверять, обязательно должны быть образцы договоров — эти документы постоянно обновляются и учитывают текущие тенденции. Другим важным условием является наличие обширной базы клиентов, которую агентство нарабатывает годами.
Агентство недвижимости «Азбука Жилья» предлагает услуги экспертов с более чем 25-летним опытом работы, и им можно комментировать. Сотрудничество со специалистами данной компании обеспечит максимальную выгоду и сбережет ваши нервы и время.
Первые квартиры на модель управления взял, чтобы не сработать в убыток
Уже до того, как заработали сарафанные рекомендации, я самостоятельно искал квартиры и имел возможность контролировать их расположение: мне было удобно брать квартиры в нужных районах. Однако, когда клиенты стали сами обращаться ко мне, начали поступать предложения на квартиры в разных, удаленных друг от друга районах.
Сдавать в аренду только одну квартиру в одном районе становится сложнее. Конечно, ее можно предложить взамен занятой квартиры в другом районе, но по моему опыту, немного кто соглашается на такой обмен. Я понимал, что могу потратить деньги на месяц субаренды и не вернуть эти средства. Поэтому пришла в голову идея предложить собственникам одиночных квартир взять их на управление. По модели управления собственник не получает фиксированную сумму, а процент от выручки, что гарантирует, что я не понесу убытков, если квартира будет простаивать.
Я выяснил, что, чтобы получить права на управление, нужно составить с собственником серьезный договор на срок от трех лет и зарегистрировать его в Росреестре. В то время я только начинал свой бизнес и не хотел загружать себя сложностями, поэтому нашел более простую альтернативу — заключать с клиентами агентский договор. Он также позволяет представлять интересы собственника, но его условия проще оформлять.
На следующее предложение взять квартиру не в центре, где я обычно работал, я предложил собственнику заключить агентский договор и делить доход пополам. Так у меня появилась первая квартира на управляющем балансе.
Понял, что субаренда мне больше не подходит
Я параллельно работал по двум схемам: субаренда и управление, поэтому всем новым собственникам предлагал выбирать модель. Однако не все соглашались на агентский договор: одни не хотели разбираться в новой схеме работы, а другие предпочитали стабильные поступления, какие не могла гарантировать модель управления.
Сначала я понимал их позицию, но вскоре столкнулся с проблемой: вся прибыль уходила на ежемесячные выплаты по квартирам на субаренде. В результате я перестал получать чистую прибыль, так как она уходила на оборудование и запуск новых квартир.
Чем больше становилось квартир в субаренде, тем больше требовалось оборотных средств, чтобы начинать месяц. Например, для оплаты 30 квартир по 20 000 рублей на начало каждого месяца мне приходилось иметь 600 тысяч рублей. Я их отдавал собственникам и только потом начинал зарабатывать, сдавая квартиры на короткий срок. Допустим, за квартиру нужно платить первого числа, аренда составляет 20 тысяч рублей, а стоимость суточной аренды — 2 тысячи рублей. Сначала я достаю 20 тысяч из кассы и отдаю собственнику, затем эти 20 тысяч через 10 дней возвращаются обратно, и только после этого я начинаю получать прибыль.
В конце концов у меня сложилось три причины, по которым я больше не хотел работать с субарендой:
- Цикличность. В субаренде всегда присутствует период, когда компания находится без денег. Чем больше компания, тем сложнее держать нужный запас средств в обороте.
- Зависимость от спроса. В периоды спада потребности в субаренде работа оказывается прибыльной либо на нуле, либо в убытке — ведь собственнику все равно надо заплатить.
- Конфликт интересов собственников и агентства. В модели субаренды собственник является оппонентом. Задача агентства — снизить стоимость аренды, чтобы заработать больше. А обратная задача собственника — сдать квартиру по максимально возможной цене и переложить на агентство все расходы.
Модель управления позволила решить эти проблемы. Теперь собственник стал моим партнером: мы вместе заинтересованы в успехе и делим потери из-за сезонности. Благодаря этому у нас уже нет противостояний, что делает работу гораздо более комфортной. Это стало основной причиной перехода на модель управления.
Составление объявления
Хорошо составленное объявление — это 50% успеха. Рекомендую ознакомиться с электронными досками объявлений и отметить те образцы, которые вам понравились. Удачные приемы можно будет использовать в своем объявлении.
Текст
При написании текста объявления обязательно укажите:
- количество комнат;
- общую площадь квартиры;
- этаж;
- наличие мебели и техники;
- доступность транспорта;
- способ формирования цены — с учетом коммунальных услуг или без;
- срок, на который вы сдаете квартиру;
- требования к арендатору.
Если у вашей квартиры имеются дополнительные преимущества (например, кондиционер или теплые полы), не забудьте указать и их.
Важно помнить, на что следует обратить внимание потенциального арендатора, чтобы привлечь его внимание. Поэтому как можно точнее определите свою целевую аудиторию: это поможет расставить акценты в плане рекламы вашей квартиры.
Если вы ориентируетесь на семьи с детьми, стоит упомянуть о близости школ, детских садов, наличии пандусов для колясок и просторного лифта. Если ваша цель — молодые женщины, напишите о том, что территория охраняемая и район безопасный.
Нашу квартиру арендуют, в основном, одинокие мужчины в возрасте 23-30 лет. В объявлении я указываю близость к метро и автобусной остановке, а также наличие бесплатной парковки во дворе.
Фотографии
Перед тем как устроить фотосессию, обязательно приведите жильё в порядок: уберите лишние предметы, заправьте кровать и отодвиньте стулья. Лучшее время для фотографирования — ясный солнечный день.
Снимайте комнаты так, чтобы на кадре были видны хотя бы два угла. Старайтесь захватывать как можно больше деталей. Фотографии должны быть четкими и информативными.
Также желательно включить фотографии видов из окон, но только в том случае, если они производят положительное впечатление. То же самое касается изображений подъезда.
Размещение
Прежде всего, я размещаю объявления на своей странице в социальной сети. Чаще всего через общих знакомых получается найти жильцов — это наилучший вариант.
Если этот способ оказался неэффективным, я просто ввожу в поиске фразу «аренда квартир Казань», нахожу соответствующие сообщества и публикую запись в них. Как правило, отклик обычно появляется в тот же день.
Я намеренно не указываю телефон, чтобы потенциальные арендаторы обращались ко мне через соцсеть. Так я могу получить общую информацию о человеке из его профиля и оценить, подходит ли он мне.
Если за неделю не удалось найти квартирантов через сообщества, я размещаю объявления на Авито и Циан. Чаще всего сразу же начинают звонить риэлторы. От их услуг я вежливо отказываюсь и прошу больше не беспокоить.
Как риэлторы обманывают продавцов квартир
Показ квартиры
Чем меньше показов потребуется для сдачи квартиры, тем лучше. Поэтому обсудите как можно больше деталей по телефону.
- Кто будет проживать в квартире (состав семьи);
- Наличие домашних животных;
- Когда арендаторы готовы въехать и на какой срок;
- Являются ли они гражданами России и так далее.
Если у вас имеются особые требования по отношению к квартирантам, озвучьте их сразу. Например, я стараюсь не сдавать квартиру людям, зарегистрированным за пределами региона. Поэтому сообщаю об этом моменте по телефону.
Уточнив все детали, можно назначать время просмотра. На решение арендатора влияют не только состояние квартиры и цена, но и адекватность владельцев. Никто не хочет иметь дело с грубыми, фамильярными и высокомерными людьми. Поэтому желательно проявить себя с лучшей стороны.
Вот несколько советов, которые помогут:
- Будьте вежливы и доброжелательны. Детально и честно отвечайте на вопросы потенциальных арендаторов.
- Не пытайтесь скрывать недостатки квартиры — их все равно вскоре обнаружат.
- Не задавайте слишком много личных и интимных вопросов. Это может насторожить адекватных арендаторов. Достаточно задать вопросы о работе, образе жизни и причине смены жилья.
- Расс расскажите о инфраструктуре в округе — магазинах, торговых центрах, рынках и школах. Покажите из окна, как добраться до ближайшей остановки или станции метро.
- Не забудьте захватить паспорт и документы, подтверждающие право собственности на квартиру. Арендаторы могут запросить их для удостоверения, что вы не мошенник.
- Не стоит уговаривать людей и пытаться «нагонять» интерес. Фразы типа «у нас очередь из потенциальных арендаторов» могут вызвать отторжение.
Даже если удается договориться с потенциальными квартирантами сразу, не торопитесь подписывать договор на месте. Попросите оставить хотя бы день на раздумья. За это время можно узнать о людях больше — проверить их странички в соцсетях, пробить по базе Федеральной службы судебных приставов на наличие долгов.
Если арендатор собирается въездить через неделю или две и просит отложить подписание договора, не соглашайтесь. Либо хотя бы настоятельно попросите внести задаток для подтверждения серьезности намерений. Я несколько раз сталкивался с ситуацией, когда человек в последний момент отказывался, несмотря на все предварительные договоренности.
Как передавать квартиру жильцам?
Помимо основного договора с арендаторами следует подписать акт приема-передачи квартиры. С даты подписания данного акта новые жильцы несут ответственность за состояние квартиры и начинают ее оплачивать. Необходимо полностью и точно описать квартиру, указав данные из договора, а также перечислив все обнаруженные недостатки и состояния мебели и оборудования. Обратите внимание на то, что арендатор не несет ответственности за ухудшение состояния имущества в результате нормального износа или из-за действий соседей или коммунальных служб.
Ключи лучше передавать нанимателю лично (не забудьте вписать в акт их количество). В день заезда также целесообразно зафиксировать показания счетчиков — это облегчит решение вопросов, если в последствии возникнет задолженность по платежам.
Важно напомнить жильцам, что они должны зарегистрироваться по месту жительства в течение 7 дней с момента подписания акта. Это можно сделать в паспортном столе или в многофункциональном центре (МФЦ).
Что нужно обязательно указать в договоре найма?
В договоре аренды необходимо указать адрес и основные характеристики квартиры (например, этаж и общая площадь). Также важно отметить реквизиты документа, который подтверждает право собственности на квартиру.
Рекомендуется отдельно указать данные граждан, которые будут проживать вместе с квартиросъемщиком. Это может снизить риски того, что арендатор превратит квартиру в нелегальное общежитие.
Следует зафиксировать пункты о размере и сроках оплаты квартиры (например, ежемесячно или раз в квартал), а также способы оплаты коммунальных услуг (за водоснабжение, электричество и телефон).
Важный момент в договоре — порядок одностороннего распоряжения. Если этот пункт заранее не прописать, расторгнуть договор можно будет лишь через отдельное соглашение или в судебном порядке.
Наконец, отдельно следует указать реквизиты сторон, включая фамилии, имена, отчества подписантов, их паспортные данные и адреса проживания.
Учтите, что это рекомендованный образец. Итоговая форма договора аренды может отличаться от представленной.
