Что касается первичного жилья, иногда застройщики могут предложить скидку непосредственно покупателям. Например, мне повезло стать участником скидочной программы для лиц, не проживающих в данном регионе.
Без паники: как купить квартиру в кризис и не совершить ошибок
В условиях экономического кризиса многие начинают искать способы сохранить свои сбережения, рассматривая инвестиции в недвижимость как выгодный вариант. Одни из покупателей стремятся завершить сделки по уже одобренным кредитам или воспользоваться льготной ипотекой на старых условиях, в то время как другие переведут средства с депозитов, приобретая квартиры, чтобы защитить свои накопления от обесценивания. Однако в таком напряженном окружении люди могут делать поспешные и необдуманные шаги, что может привести к ошибкам при покупке жилья. Каким образом избежать этих ошибок и на что обращать внимание — это вопросы, которые мы задали экспертам.
Срыв сделок и покупка за любые деньги
Как отмечает управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль» Александр Москатов, в условиях шоковых ситуаций покупатели, желая максимально быстро сохранить свои средства, вынуждены принимать скоропалительные решения. В марте текущего года, когда многие продавцы решали убрать свои квартиры с продажи, для покупателей условия становились все более напряженными. Даже те, кто старались сохранять хладнокровие, в начале сталкивались с паникой, замечая, как желаемые квартиры моментально пропадают с рынка, — говорит эксперт. Такие обстоятельства заставляют покупателей действовать быстрее, и часто они принимают решения слишком поспешно, соглашаясь на сделки за любую цену и на условиях, которые предлагает продавец. Это зачастую приводит к переплатам, которые в дальнейшем сложно оценить.
Ситуация, когда покупатель теряет несколько объектов подряд, способна привести к излишней спешке, и, как следствие, к согласию на условия, которые могут быть весьма невыгодными.
С чего все началось
На протяжении многих лет я погружался в обучение и, наконец, получил диплом о высшем образовании. Этот важный документ стал хорошим стимулом для решения жилищного вопроса, который стал актуальным как никогда.
С общежития меня выселили, и возвращение к родителям показалось не самым лучшим решением. Вдобавок они, казалось, не слишком приветствовали мое возвращение и сделали мне подарок в миллион рублей со словами: «Теперь решай сам, как использовать эти средства.»
Я не хотел тратить деньги на аренду, поэтому пришел к выводу, что эти средства могут стать начальным ипотечным взносом на собственное жилье. Вскоре я стал рассматривать активно развивающиеся жилые комплексы в своем городе, Казани, где в то время (2019 год) происходила интенсивная застройка и развитие инфраструктуры.
Я решил отказаться от услуг риелтора — мне не хотелось платить значительную сумму за что-то, что мог бы сделать самостоятельно.
Следует понимать, что риелторы в первую очередь предлагают квартиры из ограниченного числа объектов, которые являются частью их собственного портфеля. Я же не хотел ограничивать себя в выборе, потому что мою идеальную квартиру там могло не быть. Поэтому я сам начал исследовать предложения на рынке новостроек.
Исторически, в средневековой Англии деньги хранили в специфических контейнерах, которые назывались «pygg». Это слово звучит похоже на английское «pig», что означает «свинья», что со временем объяснило, почему большинство копилок имеет форму свиней.
На что обратить внимание при выборе квартиры
В тот момент я уже работал преподавателем. Зарплата была невысокой, свадьбу в ближайшие годы я не планировал, поэтому искал небольшую и комфортную холостяцкую квартиру, которую в будущем можно было бы сдать в аренду.
Чтобы избежать беспокойства о юридической чистоте сделки, я стал выбирать первичное жилье в комплексах, построенных надежными застройщиками. Для этого достаточно было открыть карту, отметить, какие жилые комплексы есть в городе, и провести исследование о том, кто их строил.
Я посещал офисы застройщиков, чтобы пообщаться с их представителями. Они информировали, какие квартиры еще находятся в продаже, предоставляя подробные планы и характеристики жилплощади. Я мог узнать множество подробностей, вплоть до вида из окна будущей квартиры.
Важно отметить, что решить, какую квартиру покупать, необходимо было достаточно быстро. Часто подходящие мне варианты уходили от меня за один-два дня, поэтому лучше заранее обозначить главные характеристики, которые играют роль при выборе жилья.
Вот некоторые основные моменты, на которые стоит обратить внимание:
- Соотношение цены квартиры к вашему бюджету. Это, безусловно, важный пункт, особенно если вы планируете оплатить всю сумму сразу. В случае ипотеки, её сумму можно рассчитать в онлайн-режиме на сайте банка.
Я использовал кредитный калькулятор от Совкомбанка, поскольку собирался оформить ипотечный кредит именно в этом учреждении. Меня привлекла простота ипотечных программ и легкость в оформлении необходимых документов.
Срок кредита, месяцев
Все расчеты предварительные и могут отличаться
от фактически полученных
Уменьшить платеж 21 479 ₽
- Площадь квартиры и её планировка. Даже небольшая жилплощадь может быть спроектирована так удачно, что в дальнейшем она сможет вмещать всё необходимое.
В офисах застройщиков часто можно ознакомиться с планами квартир и примерами расстановки мебели, что оказывается весьма удобным.
- Класс жилого комплекса. Обычно выделяются четыре класса: эконом, комфорт, бизнес и элитный.
Я выяснил, что, согласно законодательству, классификация жилых комплексов не имеет строгих норм, поэтому при выборе следует ориентироваться на характеристики самого здания. Например, важно учитывать используемые строительные материалы, наличие инфраструктуры в районе, качество благоустройства территории, уровень охраны, дизайн самих зданий и другие аспекты.
Опасение 2: Я — новичок и впервые оказался на рынке недвижимости. Ничего здесь пока не понимаю
Для простых покупателей процесс покупки или продажи квартир может восприниматься как сложный и запутанный, эффектно увеличивая уровень тревожности. Часто люди не понимают, как искать недвижимость, в чем заключается технология сделки, и каковы их собственные права и возможности. Поэтому страх перед всем этим возрастает.
Мнение эксперта:
Обычно этот страх не останавливает сделку на месте. Одна из важных профессиональных задач посредника — успокоить клиента, объяснить процесс сделки и предложить приемлемое решение жилищного вопроса. Это позволяет человеку увидеть, что за сделкой нет скрытых или подводных камней, которые могли бы вызывать опасение.
Опасение 3: А вдруг я потеряю деньги?
Существуют два главных метода передачи денежных средств: через банковскую ячейку и аккредитив — безналичную форму оплаты. Тем не менее, некоторые покупатели ощущают страх потерять контроль над своими финансами из-за особенностей второго метода.
Мнение эксперта:
Оба предложенных способа являются удобными и безопасными, но первый из них — банковская ячейка — пользуется большей популярностью среди покупателей. В этом случае покупатель кладет деньги в ячейку, а продавец получает доступ к ним только после завершения сделки, то есть после предоставления документов, подтверждающих переход прав на имущество. Аккредитив функционирует аналогично, однако деньги перемещаются виртуально, что часто вызывает неоправданные страхи. Большинство желают видеть настоящие деньги на сделке, поэтому и предпочитают ячейку, при этом сам инструмент аккредитива имеет свои неоспоримые плюсы, и беспокоиться не стоит. Обеспечение безопасности расчетов — одна из ключевых задач риелтора, которая касается обоих методов расчетов.
Отзывы экспертов о выборе квартиры в 2024 году
С комментарием выступает генеральный директор агентства недвижимости полного цикла «Территория недвижимости FQF», практикующий юрист Ирина Нигматуллина:
— В первую очередь, вам следует четко определить ваши потребности и желания относительно будущей квартиры. Учитывайте важные параметры: количество комнат, расположение, площадь объекта. Затем составьте список квартир, которые отвечают вашим критериям, или доверьте это дело профессионалу. Очень важно подробно изучить информацию о каждой из них.
При изучении объектов, обращайте внимание на состояние помещений, инфраструктуру района и общую атмосферу, а также на другие факторы, которые могут сказаться на вашем решении. Если вы собираетесь приобрести квартиру в новостройке, убедитесь, что застройщик имеет хорошую репутацию, а также просмотрите качество строительства и отделки. Вам потребуются помощь опытного агента по недвижимости, которому вы можете доверять. Не стесняйтесь задавать специалистам вопросы и уточнять аспекты, которые не указаны в объявлении или для вас остаются непонятными.
Многие сегодня выбирают ипотеку, чтобы сдавать купленные квартиры в аренду. Если вы покупаете жилье исключительно для аренды, а арендные ставки ниже рыночных, это может привести к проблемам с погашением кредита или обслуживанием недвижимости. Поэтому важно заранее просчитать все будущие расходы и доходы.
Но если у вас достаточно средств для своевременного внесения платежей по ипотеке и есть стабильный доход, то оформлять кредит может быть выгоднее, чем длительное время копить деньги на покупку жилья.
Следует помнить, что уловки продавцов и риелторов могут включать скрытые комиссии, недостоверную информацию о недвижимом имуществе, расположение объектов в проблемных и шумных районах, а также давление на покупателей с применением психологических манипуляций и угроз потерять возможность заключения сделки. Поэтому настоятельно рекомендуем выбрать риелтора с хорошей репутацией и которому можно доверять.
Обращаться к риелтору для подбора недвижимости важно в случае, если вам не ясно, с чего начать, что искать и как правильно оценить объект. Специалисты также помогают с оформлением документов и проведением сделки.
Правильно выбранная квартира — это залог успешной инвестиции в будущее. Не спешите принимать решения, а внимательно осматривайте все варианты, пока не найдете тот, который будет отвечать вашим потребностям и бюджету.
Выступает эксперт по недвижимости, основатель АН «Тренд Хаус» Ксения Аверс:
— Если вы решили воспользоваться услугами риелтора, рекомендую обратиться как минимум к трем специалистам для сравнения их подхода и методов работы. Покупка вторичного жилья без опытного человека очень рискованна, так как необходимо проверять объект на юридическую чистоту.
Что касается новостроек, то здесь проще. Однако в этом случае важно внимательно следить за репутацией застройщика. Ознакомьтесь с отзывами о предыдущих проектах и проверьте наличие всех необходимых документов, позволяющих строительство. Можно также изучить реестр от «Дом.рф», чтобы узнать, есть ли у компании проблемные объекты.
Что касается ипотечного кредитования, в текущих обстоятельствах более выгодно приобрести квартиру на заемные средства с минимальным собственным вкладом. Темпы инфляции могут опережать рост цен на недвижимость. Это делает деньги менее ценными, и через 3-5 лет текущий ипотечный платеж может показаться незначительным в сравнении с будущими подъемами цен на недвижимость после кризиса.
Лучше направить собственные средства на инвестиции с целью получения дополнительного дохода, например, от зарубежной недвижимости в валюте. Все это может помочь в выплате ипотеки.
Популярные вопросы и ответы
Надеемся, что наш материал станет полезным в поиске идеальной квартиры. В завершении — несколько советов от наших экспертов, которые окажутся актуальными для тех, кто настроен на покупку жилья.
Какие вопросы нужно задать на просмотре квартиры?
На этот вопрос отвечает эксперт по недвижимости Ксения Аверс:
1. Причина продажи. Был случай, когда квартиру показывала молодая пара: жена активно участвовала в процессе, а муж лишь безразлично сидел на диване. После настойчивых вопросов выяснилось, что муж — наркоман, который накопил огромные долги, и они были вынуждены продать квартиру для погашения задолженности. Подобную недвижимость стоит приобретать только с нотариальным участием и осмотром состояния продавца квалифицированным специалистом. В противном случае, после сделки продавец может обратиться в суд, предоставив медицинское заключение о своей зависимости и потребовать признать сделку недействительной. Суд может вынести решение вернуть деньги покупателю, что повлечет дополнительные риски.
2. Если квартира оформлена на продавца менее пяти лет, обязательно проверьте историю переходов права собственности, эта информация содержится в выписке из ЕГРН. Поскольку срок исковой давности еще не истек, предыдущие владельцы могут предъявить права на недвижимость, и разбираться с подобными требованиями придется вам в судебном порядке.
3. Узнайте у продавца об уровне транспортной доступности, загруженности дорог и наличии пробок. Порой квартиры в прекрасных районах становятся проблемными из-за трудностей с выездом по выходным, когда магистрали переполнены туристами, направляющимися на дачи.
4. Расспросите о уровне инфраструктуры: важно узнать мнение об образовательных учреждениях, поликлиниках и других объектах социальной значимости.
5. Уточните, использовался ли материнский капитал при покупке квартиры.
6. Поинтересуйтесь, какая управляющая компания обслуживает дом и насколько эффективно она выполняет свои обязанности.
Какие квартиры лучше не покупать?
На этот вопрос отвечает Ксения Аверс:
1. В домах с видимыми трещинами и в плохом техническом состоянии. Капитальный ремонт и замена коммуникаций могут отнять 60-80% от стоимости самой квартиры.
2. Квартиры, которые продаются по доверенности с учетом отъезда собственников за границу. В этом случае доверенность следует проверять как до сделки, так и в день ее проведения, чтобы убедиться, что она не была отозвана. Это можно сделать через Федеральную нотариальную палату. Документы, старше одного года, лучше не принимать во внимание, так как их легкость в оспаривании может вызвать недействительность сделки.
3. Если квартира перепродавалась более двух раз на протяжении последних трех лет, это вызывает подозрения на мошенничество.
4. Если вам предстоит капитальный ремонт, лучше избегать квартир в домах с деревянными перекрытиями. Они могут не выдержать нагрузки от новых стен, тяжелой мебели или большой ванны. В старых домах также часто недостаточно мощности для современных стандартов потребления электроэнергии.
5. В домах, где давно не проводился капитальный ремонт. Это влечет за собой высокие риски: плохое качество воды, изношенные канализации, заливы квартир соседей из-за порывов труб, трещины в конструкциях домов, потеря тепла, протечки в крыше и затопленные подвалы — это лишь некоторые из возможных проблем.
6. Опасно приобретать квартиры у пенсионеров. Важно удостовериться, что пожилой человек действительно желает продать, а не что это решение навязано родственниками. В таких ситуациях нередки случаи, когда люди остаются без жилья. И риск признания сделки недействительной очень высок: легко доказать, что пенсионер был в состоянии временного помрачения рассудка.
7. Квартиры, приобретенные с использованием материнского капитала. Обязательно проверьте, что продавец получил одобрение органов опеки на покупку нового жилья, а также обеспечил юридическую регистрацию выделения долей детям. Иначе, когда детям исполнится 18 лет, они могут восстановить свои права на недвижимость. Часто сами продавцы не осознают, что должна быть произведена процедура выделения долей.
Испытание справкой, опекой, нотариусом и бронью
Через три дня нашелся покупатель – многодетная мама. Ее старшая дочь уже была взрослой и училась. Они искали жилье, которое также позволило бы пользоваться материнским капиталом. В 2019 году маткапитал перевели в течение 30 дней, и не каждый продавец соглашался ждать. Наша квартира нашла своего покупателя, дело оставалось за получением разрешения опеки и нахождением нотариуса.
Опеку пришлось проходить в Верх-Исетском районе, где имелась репутация наиболее строгого подразделения. Мы сильно волновались, чтобы все прошло гладко. В результате у нас проверили документы и сказали, что всё нормально, но приходите завтра — нам потребуются копии всех представленных документов, а они не предоставляют услуги копирования. Я предусмотрительно скопировала документы на всякий случай. Но они все равно потребовали получить разрешение на следующий день. Здесь наша удача сыграла на руку, так как я была готова с копиями заранее.
Покупатель этой квартиры тоже имела свою историю. Она была замужем, однако ее супруг не был отцом ее детей. Тем не менее, он вложил свои деньги в квартиру для старшей дочери. Женщина также желала применить материнский капитал. Следовательно, ей необходимо было выделить доли собственности для пяти человек. Мы столкнулись с проблемой: нотариусы отказывались регистрировать сделку. Говорили: сначала оформите квартиру на маму, а потом вы получите доли. Это повлекло бы дополнительные расходы для семьи, где каждая копейка на счету. Мы нашли опытного нотариуса через знакомых.
Однако к тому времени срок одобрения нашей ипотеки приближался к концу. Клиентке снова было необходимо обновить пакет документов. Она работала в небольшой частной фирме, и директор наотрез отказалась предоставить справку для банка. Ни уговоры, ни просьбы, даже тот факт, что она делала эту справку уже несколько раз, не помогли — ответа не было. Я решила поговорить с работодателем сама. Приезжаю в офис, нахожу подходящие слова для директора — справка была у нас на руках. Получили очередное положительное решение банка и теперь нужно было дождаться первоначальный взнос от Пенсионного фонда. У нас оставались лишь два дня до регистрации сделки и сутки до окончания брони квартиры у застройщика.
Вечером раздается звонок. Мужчина представляется руководителем офиса продаж и сообщает: «Извините, но к нам пришел покупатель с наличными, а вы слишком долго держите бронь. Мы отдаем вашу квартиру ему». В этот момент все казалось потерянным.
Что было дальше?
Настроение ниже плинтуса. Мы с клиенткой забронировали другую квартиру. Назначили время, когда придем в офис застройщика подписать договор долевого участия.
На следующий день пришли деньги от Пенсионного фонда, которые мы ждали так долго. И я предложила клиентке отложить дела и просто прогуляться до офиса застройщика — просто поговорить. Нас в офисе уже все знали. Мы поделились нашей трудной историей со сколькими разными продлениями брони. И когда мы пришли, задали вопрос о судьбе квартиры, на которую сделали резерв. Продана она или нет?
Менеджер ответила, что квартира всё еще забронирована, хотя ее еще никто не купил. Надежда снова появлялась. Я подошла к менеджеру и по-человечески попросила: «Не могли бы вы позвонить человеку, который забронировал квартиру и поговорить с ним? Возможно, ей не так уж нужна эта квартира, как нам». Менеджер согласилась.
Она перезванивает и очень корректно спрашивает: «Иван Иванович, вы забронировали квартиру на втором этаже, а мы хотели бы предложить вам вариант этажом выше. Как вы на это смотрите?» Тот отвечает: «Без проблем».
Ура! Восстановилась справедливость. Мы приобрели именно ту квартиру, которую хотели. Однако, увы, она стоила на 100 тысяч рублей дороже — за почти девять месяцев данный застройщик поднял цены.
На первый взгляд, что может быть проще профессии риелтора? Это работа с недвижимостью. Но на самом деле — это работа с людьми. Когда мы наконец купили ту квартиру, ради которой так упорно боролись, клиентка пригласила меня на новоселье. Она говорила, что эта квартира досталась ей такой ценой, что она любит ее еще больше. Она счастлива и довольна этой покупкой.
Эта история запомнилась мне не столько сложностями процедуры, сколько эмоциональной стойкостью, проявленной в процессе: опека, материнский капитал, ипотека, оформление брони. Я осознал, что нужно проявлять терпение и не поддаваться негативу. Эта сделка существенно закалила меня как специалиста и выявила качества, о которых я ранее даже не догадывался.
После этой истории из малосемейки я помогла еще пяти клиентам получить жилье. Моя первая клиентка рассказала своим соседям о моей работе. Теперь они все живут в новостройках. Мы продолжаем общаться, как настоящие друзья.
Ранее по теме:
