Пример. Квартира была куплена в 2016 году за 6 миллионов рублей, и собственник продает ее в 2018 году за 7 миллионов. Срок владения имуществом для реализации без уплаты НДФЛ в данном случае составляет 5 лет. Доход от продажи составляет 1 миллион рублей. Налог на доход при этом будет рассчитываться по ставке 13%, что составит сумму налога в 130 тысяч рублей.
Что делать, если квартира не продается?
Продавцы мечтают продать свою недвижимость как можно быстрее. У многих из них уже выбрано новое жилье, и они боятся упустить эту возможность. Однако иногда процесс продажи затягивается. Давайте выясним, какие причины могут вызвать такую ситуацию, когда квартира не находится в спросе и не продается.
- Не стоит делать резкие выводы
- Рассмотрите возможность снижения цены
- Обновите фотоматериалы
- Перепишите описание объявления
- Учтите юридические сложности при оценке цены
- Существование обременений
- Совершеннолетний собственник
- Подозрительные сделки
- Наследственные вопросы
- Неузаконенные перепланировки
Не делать поспешных выводов
Согласно статистическим данным на сентябрь 2022 года, средний срок продажи квартир варьируется в зависимости от количества комнат и составляет от 55 до 73 дней. Поэтому, если интерес к вашему объекту есть, но реальных покупок не происходит, это не является поводом для излишней тревоги. Потенциальные покупатели сравнивают разные варианты, анализируя плюсы и минусы.
Необходимо также учитывать, что рынок недвижимости зависит от платежеспособного спроса. В условиях кризиса в экономике, когда у людей ограничены финансовые возможности, сложно ожидать активности покупателей.
Пока нет оснований для беспокойства, если экономическая ситуация стабилизируется, но спрос на вашу квартиру остается низким.
К слову, в мире существует 15 различных банкнот, на которых изображена королева Елизавета на различных этапах её жизни — от 8 до 85 лет.
Сколько времени занимает продажа квартиры?
Процесс оформления договора купли-продажи квартиры (ДКП) может занять от 1 до 10 рабочих дней. Однако клиентов риэлторов гораздо больше волнует, сколько времени в целом займет продажа квартиры. Этот процесс может занять до полугода и даже больше.
Обратимся к данным сервиса Домклик. Согласно статистике этой платформы, время продажи недвижимости зависит от количества комнат. Однокомнатные квартиры, как правило, продаются быстрее — в среднем за 55 дней. 2-комнатные квартиры показывают средний срок экспозиции в 63 дня. Самыми длительными по времени оказались продажи 3-комнатных квартир, которые могут занимать до 76 дней с момента размещения объявления о продаже до подписания договора.
Скорость продажи также часто зависит от месторасположения недвижимости. Анализ продажи квартир в Москве за 2023 год показывает следующие данные:
- 33% квартир были проданы менее чем за месяц;
- 48% квартир ушли с рынка меньше чем за полтора месяца;
- Каждая пятая квартира (19%) находилась в продаже дольше 4 месяцев.
Также стоит отметить, что большинство объектов, проданных в течение 4 месяцев с момента размещения объявления до дня сделки, были проданы со средней скидкой до 9% — такая ситуация наблюдается у 81% этих квартир.
Стань агентом по страхованию ипотеки: и получай до 55% комиссии!
За 8 минут
онлайнЗа 8 минут
онлайнЗа 8 минут
онлайнИз чего складывается срок купли-продажи имущества
Процесс продажи квартиры можно разделить на четыре ключевых этапа:
- Время, необходимое для поиска покупателя (размещение объявлений, телефонные звонки, показы).
- Время, затраченное на подготовку к сделке (сбор документов, выписка жильцов, согласование денежных расчетов). Если покупатель оформляет ипотеку, то в эту фазу включается ожидание согласования договора купли-продажи банком.
- Время на подписание ДКП, передачу денег. В этот период также может проходить проверка законности сделки, консультация с нотариусом и прочее.
- Время, необходимое для регистрации сделки (сроки прописываются Росреестром).
Теперь давайте подробно рассмотрим, сколько времени может занять каждая из этих фаз и что может сделать риэлтор для улучшения ситуации и сокращения сроков.
Отремонтируйте балкон
Очень важно привести в порядок продаваемую квартиру, хотя бы просто сделав генеральную уборку и избавившись от ненужного хлама, подсказала Борзенкова.
«Покупателям на вторичном рынке гораздо удобнее рассматривать чистую, светлую квартиру, свободную от старой мебели. При этом, если покупка осуществляется с использованием ипотеки, акцент на статус «заехать и жить» становится серьезным, и покупатель может не захотеть вкладываться в ремонт», — добавляет Чернокульский. Часто внимание покупателей фокусируется на состоянии тех помещений, которые наиболее важны, а именно: ванная комната, кухня и балкон.
Необязательно вкладывать серьезные деньги, чтобы создать привлекательную атмосферу — достаточно обновить некоторые элементы: например, заменить устаревшую мебель, освежить покраску стен, обновить фасады кухонного гарнитура. Можно добавить мелкие декоративные элементы — расположить в ванной комнате пластиковых утят, чтобы покупатель представил купание своего ребенка. На письменном столе можно оставить несколько книг, чтобы создать образ, где дети делают уроки. Используйте необычные предметы для привлечения внимания — например, оригинальное зеркало или стильный стул.
Фотографируйте при естественном освещении
Светлые и качественные фотографии — важный элемент привлекательного объявления. Лучше всего делать снимки в естественном освещении во второй половине дня, считает Борзенкова. В объявлениях должно быть не менее 10 фотографий для небольших квартир и от 12 до 20 для более просторных. Очень важно показать вид из окон, интерьер подъезда и внешний вид самого дома. Для большего эффекта можно нанять профессионального фотографа, цена услуг которого для квартир до 80 квадратных метров обычно не превышает 6 тысяч рублей.
Снимки, сделанные в дневное время с хорошим освещением, делают квартиру более просторной, а ее оформление — более привлекательным, утверждает Хахулин. Кроме фотографий, полезно также создать видеоролик, чтобы потенциальные покупатели получили четкое представление о всех помещениях. Это видео можно размещать на популярных видеоплатформах, указывая ссылки как на видео, так и на само объявление. Удалите из кадра личные вещи, такие как одежда, чтобы квартира выглядела максимально готовой к заселению.
Покупка квартиры с использованием материнского капитала
Материнский капитал является социальным пособием, предоставляемым семьям, в которых родились дети. В соответствии с налоговым законодательством, суммы таких пособий не подлежат налогообложению по НДФЛ. Однако стоит отметить, что утверждение о том, что вся недвижимость, приобретенная с использованием материнского капитала, не подлежит налогообложению, ошибочно. Продать квартиру через год после покупки ею, не заплатив налог, не получится.
При этом под налогообложение не подпадает только сама сумма материнского капитала. Срок владения квартирой, приобретенной с использованием материнского капитала, также составляет 5 лет.
Влияние вида собственности на размер НДФЛ
Тип документа о собственности, который используется для оформления квартиры, не оказывает влияния на сумму НДФЛ при ее продаже. Обязанность по уплате налога составляет 13%, предоставленная в любом случае, независимо от того, как была приобретена квартира. Исключением являются некоторые категории лиц, уточненные в законодательстве, либо же истечение срока давности.
В расчет срока владения квартирой учитываются следующие нюансы:
- Если квартира была куплена до 1 января 2016 года, срок составляет не 5 лет, а всего 3;
- Если недвижимость была приобретена после 1 января 2016 года, срок владения для продажи квартиры без налога составляет стандартные 5 лет;
- В случае, когда право собственности было оформлено через дарение от близких родственников или членов семьи, вступление в наследство, безвозмездная приватизация, срок для продажи без уплаты налога составит 3 года.
Таким образом, основной фактор, влияющий на необходимость уплаты налога на доходы от продажи квартиры, — это срок владения. Для налогообложения НДФЛ не имеет значения, каким образом вы получили доход и к какой категории относится налогоплательщик, а также вид собственности на недвижимость.
Каков налог с продажи квартиры?
Итак, если вы продаете квартиру, срок владения которой меньше минимального, вам, вероятно, придется смириться с тем, что часть прибыли пойдет в бюджет. Сколько именно? Каковы расчеты налога на продажу недвижимости? Независимо от того, какая у вас недвижимость, размер налога составит 13% от суммы, указанной в договоре (ст. 224 НК). Если вы продаете за 3,5 миллиона рублей, тогда налог составит 3,5 миллиона * 13% = 455 тысяч рублей. Ужасно, не так ли?
Однако есть возможность применить налоговый вычет, что в основном даст возможность уменьшить сумму налога. При прочих равных по факту налогообложения сумма налога будет следовать формуле: (3,5 млн — 1 млн) * 13% = 325 тыс. рублей.
Если же квартира была куплена, и у вас есть документы с указанием цены, то ситуация становится еще более выгодной. Допустим, квартира была приобретена за 3 миллиона и продается за 3,5 миллиона. В таком случае, для целей налогообложения учитывается только 500 тысяч (3,5 миллиона — 3 миллиона), а сумма налога будет составлять всего 65 тысяч (500 тысяч * 13%).
Как уплатить налог в бюджет после продажи квартиры?
Вне зависимости от того, какую сумму налога вы рассчитали — будь то 455 или 65 тысяч рублей — заплатить его нужно будет на основании декларации. Первым делом необходимо продать недвижимость: заключить договор купли-продажи, получить средства, перерегистрировать квартиру на нового владельца. Затем ждите окончания календарного года, в котором была завершена сделка. После этого переходите к этапу декларирования и уплаты налога. Следуйте нашим рекомендациям.
Шаг 1. Заполняем декларацию
Декларация подается по форме 3-НДФЛ. В ней должны быть указаны как сумма дохода, так и расчет вычета. Форму можно получить в любом отделении ФНС или скачать здесь и заполнить самому. Также можно воспользоваться личным кабинетом налогоплательщика на сайте ФНС либо скачать программу Декларация, в которой многие поля заполняются автоматически.
Мы настоятельно не рекомендуем составлять документ без ошибки самостоятельно, чтобы избежать ненужных затруднений. Лучше обратиться к квалифицированному юристу.
Шаг 2. Готовим документы
К декларации необходимо приложить документы, которые подтвердят факт получения дохода — например, договор купли-продажи. Если вы планируете снижать сумму дохода с учетом расходов на покупку, то дополнительно нужно будет приложить документы, подтверждающие эти расходы, такие как банковские выписки или расписка продавца о получении средств.
Шаг 3. Подаем налоговую декларацию
Заполненную декларацию нужно подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры. Например, если сделка была заключена в 2019 году, декларацию нужно подать до 30 апреля 2020 года. Подача декларации может происходить лично, по почте, через личный кабинет на сайте ФНС или программу Декларация. Важно, чтобы вы не пропустили срок подачи, иначе может быть наложен штраф в размере 5% от суммы налога за каждый пропущенный месяц, но не более 30% и не меньше 1000 рублей (ст. 119 НК).
Шаг 4. Уплачиваем налог
Оплатите налог, рассчитанный в декларации, на реквизиты, которые вы можете получить в ближайшем подразделении ФНС. Сделать это нужно будет до 15 июля года, следующего за годом продажи. Если вы продали квартиру в 2019 году, необходимо уплатить налог до 15 июля 2020 года.
Как видно, суммы немалые, а правила налогообложения достаточно строгие. Попытки занижения налоговой базы или неверного расчета суммы налога могут привести к проблемам — как уже упоминалось, за это возможно наложение штрафов согласно ст. 122 НК. Таким образом, есть всего два выхода: либо уплатить налог при продаже недвижимости, который зачастую кажется чрезмерным, либо дождаться истечения минимального срока владения, чтобы избежать налогообложения.
